# Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

> Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda paydaşlar anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. 1 Eylül 2023’ten beri önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Sulh hukuk mahkemesi taşınmazı mümkünse aynen bölüşür, değilse satış yoluyla paraya çevirerek bedeli paylar oranında dağıtır.

Kaynak: https://eminefeyzaaslan.com/yayinlar/ortakligin-giderilmesi-davasi/
Yazan: Av. Arb. Emine Feyza Aslan
Güncelleme: 2026-09-26

Mirasla veya birlikte satın alma yoluyla birden fazla kişiye ait olan bir taşınmazda, paydaşların malın kullanımı veya satışı konusunda anlaşamaması sık görülen bir durumdur. Bu durumda her paydaş, **ortaklığın giderilmesi** (eski adıyla **izale-i şuyu**) davası açarak ortak mülkiyetin sona erdirilmesini isteyebilir (TMK m.698-699).

## Önce arabuluculuk zorunlu

**1 Eylül 2023’ten itibaren** taşınır ve taşınmaz mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında, dava açmadan önce **arabulucuya başvurmak dava şartıdır**. Arabuluculuk görüşmesinde paydaşlar; payların bir paydaşa satılması, taşınmazın birlikte üçüncü kişiye satılması veya fiilî kullanıma göre paylaşım gibi çözümler üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılır.

## Görevli ve yetkili mahkeme

Görevli mahkeme **sulh hukuk mahkemesidir**. Taşınmazlarda yetkili mahkeme, **taşınmazın bulunduğu yer** mahkemesidir. Bursa’daki bir taşınmaz için dava, paydaşlar başka şehirlerde yaşasa bile Bursa’da açılır. Davada tüm paydaşların taraf olması zorunludur; mirasçılardan biri vefat etmişse onun mirasçıları da davaya dahil edilir.

## Elbirliği mülkiyetinde ilk adım

Mirasçılar adına tapuda **elbirliği mülkiyeti** şeklinde kayıtlı taşınmazlarda, mahkeme önce elbirliği mülkiyetinin **paylı mülkiyete** dönüştürülmesini sağlar. Bunun için mirasçılık belgesi ve tapu kaydı dosyaya sunulur.

## Aynen taksim mi, satış mı?

Kanuna göre paylaşımda öncelik **aynen taksimdir**: taşınmaz, paydaşların payları oranında fiziksel olarak bölünür. Ancak;

- Tarım arazilerinde asgari parsel büyüklüğü,
- İmar mevzuatı ve ifraz (bölünme) şartları,
- Bina ve apartman dairelerinde bölünmenin fiilen mümkün olmaması

gibi nedenlerle aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz. Bu durumda mahkeme **satış yoluyla ortaklığın giderilmesine** karar verir. Satış, icra dairesi veya satış memurluğu tarafından açık artırmayla yapılır ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.

## Satış aşamasında dikkat edilmesi gerekenler

- **Kıymet takdiri:** Taşınmazın değeri bilirkişi tarafından belirlenir. Değerin düşük belirlendiğini düşünen paydaş, tebliğden itibaren süresi içinde itiraz edebilir.
- **Paydaşların ihaleye katılımı:** Paydaşlar da ihaleye katılarak taşınmazı satın alabilir.
- **İhale bedelinin yatırılması:** 12. Yargı Paketi ile ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcıya yönelik yaptırımlar ağırlaştırıldı. İhaleye katılacak olanların ödeme planını önceden yapması önemlidir.
- **İhalenin feshi:** Usulsüzlük varsa ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde ihalenin feshi istenebilir.

## Masraflar kime ait?

Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, kural olarak **paydaşlar arasında payları oranında** paylaştırılır. Davayı kimin açtığı bu kuralı değiştirmez. Bu nedenle dava açmadan önce, arabuluculukta anlaşarak satış yapmak çoğu zaman tüm paydaşlar için daha ekonomik bir yoldur.

## Ortaklığın giderilmesi ile ilgili diğer davalar

Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar [ecrimisil](/bursa-gayrimenkul-avukati/) talep edebilir. Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Mirasbırakanın sağlığında yaptığı devirler söz konusuysa [muris muvazaası ve tenkis](/yayinlar/muris-muvazaasi-ve-tenkis/) yazımıza bakabilirsiniz.

Miras yoluyla gelen taşınmazlarla ilgili tüm işlemler için [Bursa miras avukatı](/bursa-miras-avukati/) sayfamıza bakabilirsiniz.

---
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz.