Kira ilişkisi, ev sahibi için çoğu zaman tek gelir kaynağı, kiracı için ise barınma ve çalışma hakkı demektir. Bursa’daki büromuzda kiraya veren ve kiracı vekili olarak kira artışı, kira tespiti ve tahliye uyuşmazlıklarını arabuluculuktan icra ve dava aşamasına kadar yürütüyoruz.
Kira uyuşmazlıklarında önce arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (kira tespiti, kira alacağı, tahliye davaları gibi) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra yoluyla yapılan tahliye takipleri bu kuralın dışındadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, avukatlar ve arabulucunun imzaladığı anlaşma belgesi ilam niteliği taşır ve doğrudan icraya konabilir. Süreç için zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
Kira artışı ve kira tespit davası
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Konutlar için uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
Beş yıllık kira dönemini dolduran kiralarda ve sözleşmede artış kararlaştırılmamış hâllerde, taraflardan biri kira tespit davası açarak kira bedelinin emsal kiralara ve hakkaniyete göre belirlenmesini isteyebilir. Yeni kira yılının başlangıcından en az otuz gün önce açılan davada veya bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulmuşsa, mahkemenin belirlediği kira o yıldan itibaren uygulanır.
Tahliye sebepleri
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren şu hâllerde tahliye isteyebilir:
- İhtiyaç: Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı,
- Yeniden inşa ve imar: Esaslı onarım veya yeniden yapım nedeniyle kiralananın boşaltılması zorunluysa,
- Yeni malik: Kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyacı (edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya bildirilmesi ve altı ay sonra dava açılması),
- Tahliye taahhüdü: Kiracının teslimden sonra verdiği yazılı taahhüt,
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar,
- Aynı ilçede konut: Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması,
- On yıllık uzama süresi: Kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin sona ermesi (süre sonundan en az üç ay önce bildirim).
Her sebebin kendine özgü dava açma süresi vardır; süre kaçırıldığında tahliye bir yıl ertelenebilir.
Kira alacağı ve icra yoluyla tahliye
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı en hızlı yol, ödeme emri ve tahliye talepli icra takibidir. Konut kiralarında kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi verilir; bu sürede ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse icra mahkemesinden tahliye kararı istenir. İcra süreçleri için icra hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Kiracının hakları
Kiracı, kiralananın ayıplı teslimi veya sonradan ayıplı hâle gelmesi durumunda giderim, kira bedelinden indirim ve tazminat isteyebilir. Kira artışının kanuni sınırı aşması, güvence bedelinin iade edilmemesi ve haksız tahliye baskısı da kiracı tarafında sık karşılaştığımız uyuşmazlıklardır.
Nasıl çalışıyoruz?
Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarnameler ve varsa tahliye taahhüdü incelenir; tahliye veya tespit için doğru yol ve süre belirlenir. Kira ilişkisinin tarafları çoğu zaman yıllarca aynı binada yaşamaya devam ettiği için, uygun dosyalarda önce uzlaşma seçeneğini değerlendiriyoruz. Gayrimenkulün mülkiyetine ilişkin sorunlar için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.